中古物件を全面改装する費用相場と優先順位｜大阪で後悔しないフルリノベーションの秘訣

「中古物件を購入して自分好みに全面改装したい」と考えたとき、真っ先に頭に浮かぶのは「一体いくらかかるのか？」という不安ではないでしょうか。

全面改装（フルリノベーション）は、間取りから内装、設備まで全てを一新できる自由度がある反面、予算配分や構造上の制約など、専門的な判断が求められるシーンが多々あります。特に大阪市内のような密集地や、築年数の経過した物件では、目に見えない部分への配慮が成功の鍵を握ります。

この記事では、中古物件の全面改装における費用相場の目安から、予算内で理想を叶えるための優先順位の付け方、そしてプロが教える「後悔しないためのチェックリスト」を解説します。

中古物件の全面改装（フルリノベーション）にかかる費用相場

全面改装の費用は、物件の広さ、構造、そして「どこまでこだわるか」によって大きく変動します。まずは一般的な目安を把握しておきましょう。

マンションの場合：1平米あたりの単価目安

大阪近郊のマンションフルリノベーションの場合、1平米あたり15万円〜25万円前後が現在のボリュームゾーンです。

• 60平米の場合： 900万円〜1,500万円
• 80平米の場合： 1,200万円〜2,000万円

配管の更新や断熱改修を含むか、また造作家具をどこまで取り入れるかによって価格帯が変わります。

戸建ての場合：構造補強の有無が鍵

戸建ての全面改装は、マンションよりも変動幅が大きくなります。

• 目安： 1,500万円〜3,000万円以上 特に築30年を超える物件では、耐震補強や基礎の修繕が必要になるケースが多く、デザイン面だけでなく「見えない安全」へのコスト配分が重要です。

予算内で理想を叶えるための「優先順位」の付け方

限られた予算の中で満足度の高い住まいを作るには、お金をかけるべき場所と抑える場所のメリハリ（コストコントロール）が不可欠です。

1. 変更できない「構造・インフラ」を最優先にする

内装のデザインは後から変更できますが、床下の配管や断熱材、壁の中の電気配線は、全面改装のタイミングでしか手をつけることができません。

• 優先すべき項目： 水回りの配管更新、断熱改修、耐震補強。 これらを疎かにすると、入居後にトラブルが発生し、結果的に高くつく「負のリフォーム」になってしまいます。

2. 「滞在時間の長い空間」に投資する

リビングやダイニングなど、家族が最も長い時間を過ごす場所の質を上げることで、生活全体の満足度が劇的に向上します。

• 投資のポイント： リビングの床材（無垢材など）、照明プランニング、オーダーメイドの造作収納。

3. 造作家具と既製品を使い分ける

全ての家具をオーダーメイドにする必要はありません。

• 造作： キッチン背面収納や洗面台など、ミリ単位の収まりが美しさを左右する場所。
• 既製品： 子供部屋のクローゼットや、将来的に使い方が変わる場所。 このように使い分けることで、デザイン性とコストのバランスを最適化できます。

大阪の中古物件特有の注意点とプロの視点

大阪エリアでリノベーションを進める際、プロが必ずチェックするポイントがあります。

構造上の制約（壊せる壁・壊せない壁）

特に中古マンションでは「ラーメン構造」か「壁式構造」かによって、間取り変更の自由度が全く異なります。

• ラーメン構造： 柱と梁で支えるため、壁を取り払って広いリビングを作りやすい。
• 壁式構造： 部屋を仕切る壁そのものが構造体であるため、取り除けない壁が存在する。 Nmadeでは、物件購入前の段階から「理想の間取りが実現可能か」を構造的視点でアドバイスしています。

資産価値（リセールバリュー）を意識した設計

全面改装は自己満足で終わらせず、将来的な売却も視野に入れた「普遍的な美しさ」を盛り込むべきです。輸入クロスやこだわりの照明は、物件の個性を際立たせ、中古市場でも高い評価を得る要因となります。

全面改装で後悔しないための5つのチェックリスト

1. 図面の有無を確認したか？ 図面がない場合は、現況調査（実測）の費用と期間を最初に見込む必要があります。
2. 管理規約を読み込んだか？（マンションの場合） 床材の遮音規定や、キッチンの移動制限など、リノベの自由度を左右するルールが存在します。
3. 「やりたいこと」の背景をプロに伝えたか？ 「対面キッチンにしたい」という希望だけでなく、「家族の顔を見ながら料理したい」という目的を伝えると、より良い代替案が出ることもあります。
4. メンテナンス性を考慮しているか？ デザイン重視の輸入素材も、プロの視点で「手入れのしやすさ」を考慮した選定が重要です。
5. 信頼できるパートナー（設計者）を選んだか？ 単なる「工事屋」ではなく、ライフスタイルを共に描けるコーディネーターがいる会社を選びましょう。

まとめ：中古物件は「プランニング」で新築を超える

中古物件の全面改装は、新築建売住宅にはない「自分だけの物語」を空間に込める作業です。費用相場を正しく理解し、プロと共に適切な優先順位を立てることで、予算内で期待以上の住まいを創り出すことができます。

Nmadeでは、大阪を中心に中古物件の探し方から、構造を活かしたデザインリノベーション、造作家具による空間構成までワンストップでサポートしています。あなたの理想を、ぜひお聞かせください。

記事監修

吉留 新太郎（よしとめ しんたろう）
住宅リノベーションや商業店舗のデザインを手がける(N)made株式会社代表。
リフォーム専門企業や大手建設会社の経験を経て 「住む人や使う人が本当に快適に過ごせる空間づくり」をより体現するべく独立。  建築施工管理技士や木構造マイスターなどの資格も多数保有。
社員全員で楽しめることに取り組む「ONE FOR ALL・ALL FOR ONE」の精神を重視し、仕事を楽しむことが、クオリティの高いリノベーションに繋がると考えている。

リノベーション・店舗・商業施設
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お客様と共に“暮らしの物語”を形にする家づくりを大切にしています。
一つひとつ丁寧に話し合いながら形にしていく──。
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家族の暮らしに寄り添い、世界にひとつだけの住まいを共につくり上げること。
それが、私たちが目指す新しい日常です。

会社名

(N)made株式会社　／　(N)made Inc.

事務所所在地

OSAKA OFFICE (google map)
〒541-0041　大阪府大阪市中央区北浜2-1-15　名紡ビル3F

TOKYO OFFICE (google map)
〒150-0001　東京都渋谷区神宮前2-13-9　BIRTH神宮前403

設立

2023年6月

免許・許可

大阪府知事　許可（般-5）第160383号　（建築工事業）

所属団体

住宅瑕疵保険責任保険協会
日本住宅保証検査機構　登録事業者